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    小區內停車位的法定歸屬

    更新時間:2017/6/8

    小區內停車位的法定歸屬

    一、地上停車場屬全體業主共同所有。

        地上停車場不具備建筑物的特征,是占用建筑區的道路或其它公共場地,其占用的土地的使用費已經公攤在小區建筑的整體成本之中,且其開發成本較低,鑒于這個事實《物權法》第七十四條第三款規定了地上停車場直接歸全體業主共同所有,共同合理使用。這也和我國現行的《規劃法》相配套。

        我國的《規劃法》要求開發商在設計住宅建造方案時,應按一定標準建造車位,這也明確了地上停車位作為公共配套設施的功能和開發商建造地上停車位的法定義務,地上停車場作為公配設施,是建筑物的輔助設施,應交付建筑物的所有業主共同使用。其具體使用方案可由業主委員會討論通過。

    二、物業無權收取地面停車費。

        《物權法》施行后,小區物業將無權收取地面停車費,只能收取看車費,但其看管不嚴造成車輛丟失、破損的應依法、依約承擔相應賠償責任。

    三、地下停車場可由開發商和業主協議約定歸屬。

        地下停車場即車庫,指具有建筑物征,具有四周封閉的空間,開發成本相對較高,且其建筑成本不一定分攤到整個小區的建造成本中。為此《物權法》給予開發商通過約定保留車庫所有權的可能性。即開發商可在商品房買賣合同中與購房者約定不出售地下停車場的產權。這實際上是賦予地下停車場作為獨立客體的地位。即地下車庫作為獨立產權存在,可單獨進行交易,《物權法》第七十四條第二款規定,這種交易可通過出售、出租、附贈等形式實現。

    四、業主對地下停車場具有優先權。

        如果開發商保留了地下停車場的所有權,《物權法》第七十四條第一款規定,對開發商出賣、出租地下停車場做出了限制,目的是保護小區業主權益,限制開發產為了追求高額利潤,將地下停車場高價出讓給非業主。這種限制就是地下停車場應當首先滿足業主的需要,賦予業主對車庫的優先購買權、優先承租權,即在同等條件下,本小區業主對地下車庫優先購買、承租。如開發商不通知本小區業主,將地下停車場轉讓或出租,本小區業主可向法院主張,開發商轉讓、出租合同無效。

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